Cuando un propietario en California revisa su factura anual de impuestos sobre la propiedad, generalmente se enfoca en la tasa base del 1%, establecida por la famosa Proposición 13. Sin embargo, muchos se sorprenden al ver una serie de cargos adicionales que elevan significativamente el monto total a pagar. Entre los más importantes y a menudo menos comprendidos se encuentran los impuestos Mello-Roos. Lejos de ser un impuesto ordinario, Mello-Roos es una forma de financiamiento comunitario que puede tener un impacto sustancial en el costo de vida de un propietario. Para un vendedor, entender qué es, cómo funciona y, sobre todo, cómo revelarlo adecuadamente no es solo una buena práctica, es una obligación legal fundamental para evitar costosos problemas legales después del cierre.
Para empezar, es crucial entender qué no es Mello-Roos: no es un impuesto sobre la propiedad tradicional y permanente. En realidad, es un “Distrito de Instalaciones Comunitarias” (CFD, por sus siglas en inglés), un mecanismo creado por la Ley de Instalaciones Comunitarias Mello-Roos de 1982. Esta ley permite a los gobiernos locales (ciudades, condados, distritos escolares) financiar grandes proyectos de infraestructura y servicios públicos —como la construcción de nuevas escuelas, parques, calles, estaciones de bomberos, y sistemas de agua y alcantarillado— mediante la emisión de bonos. Los propietarios de las viviendas dentro de ese distrito específico pagan un impuesto especial anual para saldar la deuda de esos bonos a lo largo del tiempo, generalmente durante un período de 20 a 40 años.
Este tipo de financiamiento es especialmente común en desarrollos de viviendas más nuevos, construidos a partir de los años 80 y 90. Cuando una constructora planea un nuevo y extenso vecindario, en lugar de asumir el costo total de la infraestructura necesaria, colabora con el gobierno local para crear un distrito Mello-Roos. Esto permite que el costo de estas mejoras públicas se distribuya entre los futuros propietarios de esas casas. Por lo tanto, si tu casa se encuentra en una de estas comunidades, es casi seguro que estás sujeto a este impuesto especial. Aunque su propósito es beneficioso —nadie se quejaría de tener una nueva escuela o un parque bien cuidado cerca—, el costo adicional, que puede ascender a varios cientos o incluso miles de dólares al año, es una información material que todo comprador tiene derecho a conocer.
La ley de California es inequívoca sobre la obligación del vendedor de revelar la existencia de un impuesto Mello-Roos. Esta no es una divulgación opcional ni algo que se pueda mencionar de pasada. Debe ser revelada formalmente por escrito como parte del paquete de divulgación del vendedor. Generalmente, esta información se incluye en el Informe de Peligros Naturales (NHD), que también detalla otros impuestos y evaluaciones especiales que afectan a la propiedad. No revelar la existencia de un Mello-Roos es una de las omisiones más graves que un vendedor puede cometer, ya que el comprador podría demandar posteriormente por los costos no revelados, alegando que el vendedor tergiversó el costo real de ser propietario de esa casa.
El impacto de un impuesto Mello-Roos en tu venta es doble. Primero, afecta directamente la asequibilidad para el comprador. Cuando un prestamista calcula la capacidad de un comprador para pagar una hipoteca, no solo considera el capital, los intereses y el seguro, sino también los impuestos sobre la propiedad. Un impuesto Mello-Roos elevado aumenta la relación deuda-ingreso (DTI) del comprador, lo que podría reducir la cantidad de préstamo para la que califican o hacer que el pago mensual total sea más alto de lo que se sienten cómodos pagando. Por esta razón, es fundamental que la existencia y el monto del Mello-Roos se comuniquen lo antes posible en el proceso, para que no haya sorpresas durante la calificación del préstamo.
Segundo, la duración restante del bono es un factor clave. Si al bono Mello-Roos solo le quedan dos o tres años para ser saldado, su impacto en la decisión del comprador será mínimo. Sin embargo, si el bono es relativamente nuevo y le quedan 30 años de pagos, es un compromiso financiero a largo plazo que el comprador debe considerar seriamente. Como vendedor, si tu Mello-Roos está a punto de expirar, esto puede convertirse en un punto de venta positivo. Tu agente puede promocionar la propiedad destacando que “el comprador disfrutará de todos los beneficios de la comunidad (parques, escuelas) con un impuesto Mello-Roos que expira pronto”, lo que representa un ahorro futuro significativo en comparación con casas en desarrollos más nuevos.
En conclusión, los impuestos Mello-Roos son una parte integral del panorama fiscal de muchas comunidades en California. Para un vendedor, la ignorancia no es una defensa válida. Es tu responsabilidad investigar, comprender y revelar por completo la existencia, el monto y la duración de cualquier impuesto especial que afecte a tu propiedad. Al abordar este tema de manera proactiva y transparente, no solo cumples con tus obligaciones legales y te proteges de futuras disputas, sino que también generas confianza con el comprador. Le proporcionas toda la información necesaria para que tome una decisión informada, sentando las bases para una transacción fluida, honesta y exitosa para ambas partes.
